ТАК КТО ЖЕ ХОЗЯИН В МНОГОЭТАЖНОМ ДОМЕ?

Вважаю статтю актуальною для багатьох мешканців Канева, тому вирішив її розмістити на сайті. Далі — текст оригіналу, який зацікавлені особи можуть знайти за адресою:

http://www.osbb-inform.com.ua/2016/09/20/94-2/ .

Олександр Скорина

 20 Вер 2016 • 12:48

Матеріал публікується мовою оригіналу

Ровно год назад был принят Закон Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”, в соответствии с которым с 1 июля 2016 года планировалось упразднение ЖЭКов, а управление домами должно было осуществляться собственниками квартир. Не все сложилось, как было намечено: местные власти не определились с управляющими компаниями, да и сами граждане в своем большинстве пока не решаются создавать ОСМД.

В этой связи работу ЖЭКов продлили на неопределенный срок: ведь должен же кто-то обслуживать дома до назначения органом местного самоуправления новой управляющей компании. Ну а жильцы многоквартирных домов периодически собираются чтобы определиться – создавать или не создавать ОСМД.

ОСМД – создавать или нет?

Опыт других стран показывает, что ОСМД – наиболее эффективная и рациональная форма управления многоквартирными домами с приватизированными квартирами. В Украине эта практика зародилась еще в 2001 году, когда был принят Закон “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома”. С того времени в Украине было создано более 20 тысяч ОСМД, аналогичных зарубежным. Потенциально высокая эффективность ОСМД как управляющего домом заложена в саму структуру такого объединения – оно состоит из совладельцев квартир в этом доме. Многие ОСМД смогли мобилизовать финансовые, интеллектуальные, организационные и другие необходимые ресурсы для решения общей для всех квартировладельцев задачи: повысить техническую устойчивость и энергоэффективность дома, снизить его энергопотребление и сопряженные затраты, обеспечить комфорт проживания и продлить срок эксплуатации дома.

При этом, несмотря на потенциальную эффективность для управления домом, на сегодняшний день ОСМД созданы в чуть более 20% существующих многоквартирных жилых домов. И хотя процесс создания ОСМД продолжается, причин такой замедленной динамики несколько:

• Большая часть населения (особенно люди старших поколений) привыкла к тому, что все заботы по эксплуатации зданий брали на себя жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи).

• Часть населения боится либо не желает брать на себя ответственность за надлежащее содержание принадлежащих им на правах коллективной собственности зданий.

• В большинстве домов нет инициативных и предприимчивых владельцев квартир, готовых взять на себя руководство ОСМД.

• Некоторые совладельцы квартир считают, что для управления жилым фондом необходимы специальные юридические и финансовые знания, которых у них нет: бухгалтерский учет в жилищно-коммунальной сфере; специфика привлечения различных организаций для обслуживания дома; опыт заключения договорных отношений с подрядчиками на выполнение услуг и решения возникающих разногласий, др.

Следует отметить, что указанные проблемы решаются просто: для управления ОСМД можно привлечь компетентного специалиста либо обратиться к услугам квалифицированной управляющей компании. При этом решения в процессе поиска и привлечения такого специалиста или компании, а также – контроль за выполнением ими работ согласно договору, принимают совладельцы квартир в доме.

В случае привлечения внешнего специалиста для управления домом во главе ОСМД, квартировладельцы делегируют ему необходимые функции: набор персонала (бухгалтер, уборщица и др.); заключение договоров; а также организацию ремонтных и термомодернизационных работ.  При таком варианте успех в управлении жилым домом будет во многом зависеть от уровня подготовки, опыта и деловых качеств управляющего.

Если же для управления домом привлекается управляющая компания, она имеет собственный штат обслуживающего персонала и налаженные связи с организациями поставщиками коммунальных услуг, что зачастую способствует удешевлению и повышению качества услуг по управлению жилым домом.

В любом случае контролировать качество работы управляющего или управляющей компании будут жильцы дома – через ОСМД. Правление ОСМД должно будет периодически заслушивать отчеты о результатах работы по управлению домом, рассматривать и утверждать разработанные программы по улучшению технического  состояния, повышения энергоэффективности и сокращения энергопотребления здания.

Если ОСМД уже создано и входящие в его правление квартировладельцы имеют достаточную подготовку и квалификацию, правление может непосредственно осуществлять управление домом. Для этого понадобится набрать необходимый штат обслуживающего персонала (бухгалтер, сантехник, электрик, дворник и др.), заключить необходимые договора с организациями-провайдерами различных коммунальных услуг (поставка энергетических и других видов ресурсов, вывоз мусора, обслуживание лифтов и др.). Кроме того, правление инициирует, разрабатывает и реализует (после одобрения общим собранием ОСМД) планы проведения текущих и капитальных ремонтов, а также – термомодернизационных мероприятий. Другими словами, правление ОСМД полностью берет на себя ответственность за надлежащее содержание своего дома. Это, безусловно, оптимальное решение с точки зрения ресурсов и мотивации, но от руководства ОСМД в таком случае потребуются соответствующие знания, опыт и квалификации.

В приведенных выше случаях ведущая роль в управлении жилым многоквартирным домом отводится ОСМД и его руководству как лицам, заинтересованным в долговечности, энергоэффективности и комфортности вверенной им совместной собственности совладельцев здания.

А если нет ОСМД?

Если жильцы многоквартирного дома не создали ОСМД, местным органом самоуправления будет назначен управляющий таким домом. В этом случае квартировладельцы не смогут влиять на решения по назначению такого управляющего и принимаемые им решения по обслуживанию здания.Существует риск незаинтересованности назначенного управляющего в сокращении расходов по содержанию вверенного ему здания: оптимизации количества обслуживающего персонала и их зарплат и заключении договоров с более выгодными поставщиками ресурсов и коммунальных услуг. Кроме того, остается только надеяться, что управляющий будет заинтересован в сокращении энергопотребления здания, что на фоне роста тарифов за энергоресурсы, весьма важно для жильцов. Ведь в случае несвоевременного принятия мер по оптимизации энергозатрат в доме, затраты совладельцев квартир на содержание дома будут постоянно расти без реальной надежды на их сокращение.

ОСМД и повышение энергоэффективности дома

Энергоэффективность большинства домов старой застройки в Украине  очень низкая. Другими словами, наши дома потребляют и теряют чрезмерно много тепла, за которое платят жильцы. А снижение затрат на потребляемые жильцами энергоресурсы напрямую зависит от своевременной и комплексной термомодернизации дома и не зависит от выбранной жильцами формы управления им. Но если создавшие ОСМД квартировладельцы заинтересованы и, как правило, готовы брать на себя ответственность за содержание и повышение энергоэффективности своего дома, то в домах, где ОСМД не создано, жильцы не имеют возможности быстро принимать совместные решения. В таком случае проведение термомодернизации здания становится практически нерешаемой задачей, ведь для этого требуется разработка профильных инженерных решений, а также покупка, установка и наладка соответствующего оборудования. А без этого жильцы будут вынуждены оплачивать содержание жилья по все возрастающим тарифам.

Что нужно знать о термомодернизации многоквартирного жилья

Практически во всех многоквартирных жилых домах, построенных до 1993 года, имеют место большие теплопотери из-за которых такие дома требуют значительного количества энергоресурсов на отопление и горячее водоснабжение. По сравнению с новыми зданиями, построенными в соответствии с современными энергосберегающими нормами, здания старой застройки потребляют как минимум в 2-3 раза больше тепла. Выход из этой ситуации – повышение энергоэффективности существующих многоквартирных жилых домов за счет выполнения термомодернизационных мероприятий, чтобы уменьшить теплопотери и значительно сократить энергопотребление.

Термомодернизационные мероприятия, как правило, осуществляются в двух направлениях: утепление здания и модернизация его систем отопления и горячего водоснабжения. Оба эти направления тесно связаны между собой и будут эффективны лишь при условии совместного выполнения.

Термомодернизационные мероприятия, связанные с утеплением здания, понятны большинству населения – это теплоизоляция наружных ограждающих конструкций (стены, чердачные и подвальные перекрытия), замена устаревших окон и дверей на современные и энергоэффективные. При этом, сами по себе такие мероприятия не дают экономического эффекта. Их задача – сократить теплопотери дома и повысить комфортность проживания в нем.

В то же время, гражданам часто сложнее понять суть термомодернизации систем отопления и горячего водоснабжения, ведь большинство из нас не представляет себе, как эти системы работают. Чаще жильцы ориентируемся в своих суждениях о качестве работы этих систем на комфортную температуру, которая не всегда достигается в наших квартирах. Основная причина, как правило, кроется в устаревшем оборудовании, которым оснащена система отопления. Такое оборудование не имеет возможности регулирования теплопотребления здания и не позволяет экономно расходовать тепловую энергию. Поэтому часто одним из первых мероприятий в этом направлении термомодернизации дома является установка индивидуального теплового пункта (ИТП).

Установка индивидуального ИТП в доме поможет автоматически регулировать теплопотребление здания по задаваемым параметрам. В составе конструкции ИТП имеется автоматика регулирования теплопотребления по погодным условиям, способная уменьшать или увеличивать подачу тепловой энергии в здание в зависимости от температуры наружного воздуха. Как показывает практика, применение современных ИТП позволяет достигать до 30 % экономии энергоресурсов, расходуемых на отопление здания.

Еще одно преимущество ИТП – это возможность значительно улучшить работу системы горячего водоснабжения. ИТП позволяет избавиться от использования дорогого первичного теплоносителя и необходимости прокладки специальной магистрали. Для этого в составе ИТП имеется пластинчатый теплообменник, в котором холодная вода нагревается до необходимых параметров теплоносителем, идущим на отопление здания.

Чтобы отрегулировать неравномерное распределение тепловой энергии по отопительным приборам внутри здания необходимо провести балансировку системы отопления – установить специальные балансировочные клапаны на отопительные стояки.  Как правило, такие работы выполняют специализированные монтажные организации. В последующем эксплуатацию и контроль за эффективной работой этого оборудования может осуществлять профильный специалист, которого привлекает ОСМД на регулярной основе для  обслуживания внутридомовой системы отопления.

Важность учета потребления энергоресурсов

Только при условии организации учета энергопотребления и возможности его регулировать жильцы смогут ощутить результаты от реализации энергоэффективных мероприятий. Поэтому первым шагом к сокращению энергозатрат дома является организация хотя бы общедомового учета потребления тепловой энергии, чтобы каждый квартировладелец знал, какое количество энергии он оплачивает. В дальнейшем можно будет прийти к наиболее справедливому поквартирному учету и регулированию тепла. Чтобы каждый квартировладелец мог регулировать свое энергопотребление, исходя из своих пожеланий и возможностей, и оплачивал его соответствующую стоимость. Это станет стимулом к реализации термомодернизационных мероприятий для уменьшения энергопотребления, а значит, и счетов за оплату потребляемых энергоресурсов.

В заключение следует отметить, что именно нам, гражданам, решать как управлять жильем, принадлежащем нам на правах совместной собственности. Отдать управление в руки управляющих компаний или объединиться в ОСМД и сообща заботиться о своем доме – повышать его энергоэффективность, улучшать комфорт проживания, внешний вид и долговечность.

За материалами компании «Данфосс ТОВ»

Ще раз: адреса джерела інформації: http://www.osbb-inform.com.ua/2016/09/20/94-2/