Кінець ЖЕКів. Чи є життя після 1 липня?

Лише чверть власників квартир встигли у відведений термін створити у своїх будинках ОСББ.

Реформа житлово-комунального господарства затягнулася в Україні на довгих 25 років. ЖЕКи – пережиток минулого. Вони неефективні й занапастили господарство. Так кажуть ті, хто пропагує створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Головний аргумент – мешканці будинків зможуть усе контролювати, зокрема й використання своїх коштів, сплачених за утримання багатоквартирних будинків, повідомляє "Главком".

Правда в цьому є. Але є ціла купа «але». Першого липня органи місцевого самоврядування по всій Україні почнуть оголошувати конкурси на вибір компаній, які управлятимуть житловими будинками, де не створені об’єднання співвласників багатоквартирних будинків – ОСББ. Але Україна виявилася не готовою втілювати в життя закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Лише чверть власників квартир спромоглись створити у своїх будинках ОСББ. Що ж відбуватиметься після 1 липня? Експерти в галузі комунального господарства передрікають колапс. Адже проведення конкурсів на  вибір керівних компаній, по суті, буде незаконним. Кабмін не розробив відповідні нормативи. Про це наголошує директор аналітично-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко.

Із 1 липня ЖЕКів не буде, мешканцям до цього моменту потрібно було створити ОСББ. Для тих, хто не встиг або не зміг це зробити, життя зупиниться?

Дійсно, у суспільстві зараз наявна паніка. А наслідки реалізації закону № 417 з 1 липня 2016 року можуть бути катастрофічними. Чому я так кажу? Тому що передання багатоквартирних будинків керівним компаніям за відсутності належного контролю з боку держави і з боку споживачів, за відсутності регламентації їхньої діяльності може призвести до непередбачуваного соціального напруження. Досвід Росії показав, що введення таких керівних компаній призводить до згубних наслідків, поясню чому так відбувається.

Закон № 417, який дав населенню термін один рік для створення ОСББ, - це повна калька з аналогічного російського закону. Це по-перше. По-друге, це мертвонароджена ідея. Річ у тім, що в нас 2008-го року було ухвалено загальнодержавну програму реформування житлово-комунального господарства, за яку Верховна Рада голосувала конституційною більшістю, і за цією програмою  в нас на кінець 2014-го року 70% житлового фонду мало бути охоплено ОСББ. Однак цього не сталося. Називають різні цифри: від 20 до 25 % українських багатоповерхівок створили ОСББ.

У Києві взагалі ця кількість мізерна – близько 600 ОСББ, разом із житлово-будівельними кооперативами (ЖБК) – близько тисячі. Решта 11,5 тисяч будинків у Києві не мають ОСББ. І от уявіть собі, як у цих 11,5 тисячах будинків провести конкурси на керівні компанії? Адже досі немає ні положення про конкурс, ні статуту, ні порядку проведення зборів. Закон каже, що мешканці можуть обрати уповноважених осіб, але Кабмін не розробив процедури проведення зборів, у який спосіб вибирати цих уповноважених осіб, які в них мають бути посвідчення, які їхні права. Цей закон неможливо втілити в життя, оскільки немає механізму реалізації – сукупності підзаконних актів.

«Люди все життя платили-платили, а тепер їм кажуть: «робіть капітальний ремонт власним коштом»

Але 1 липня не за горами…

Після 1 липня проведуть конкурси, хоча я не уявляю, як можна одним махом провести 11,5 тисяч конкурсів, приміром, у Києві. Але припустимо, що провели, тоді населення залишається сам на сам із керівною компанією. Керівній компанії потрібно буде зібрати гроші з усіх квартир за квартплату. Якщо ви захочете зробити капітальний ремонт будинку, тоді треба буде створювати окремий фонд й окремо збирати гроші до нього. Нагадаю, що раніше, у базовому законі про ОСББ, було записано, що капітальний ремонт відбувається за участі попереднього власника, малася на увазі держава, але тепер, у новому законі № 417, ця норма відсутня.

Далі, якщо в будинку є злісний неплатник за послуги, а такі неплатники є в кожному будинку, то керівна компанія почне його виселяти. Тобто, через суд буде накладено арешт на майно, а фактично з майна в нього є лише квартира. І людей почнуть викидати на вулицю. Згадайте нещодавню ситуацію в Луцьку.

Вважаю такі дії незаконними, оскільки в нас діє Житловий кодекс, де передбачено три підстави виселення із житла: використання не за призначенням, тобто якщо ви в квартирі відкрили магазин; псування житла, коли ви, приміром, почали стіни руйнувати, та третя –створення умов, які унеможливлюють проживання інших мешканців, тобто якщо ви там самогонку варите чи робите заготівлю деревного вугілля. Такої підстави для виселення, як несплата комунальних послуг, – немає.

Тут є колізія законодавчих норм, з одного боку, можна через суд накласти арешт на майно й примусово продати квартиру, тоді новий власник прийде й вимагатиме реалізації свого права власності, звернеться до виконавчої служби і скаже: «Викиньте цю людину на вулицю з моєї власної квартири», а Житловий кодекс каже: не можна.

Верховна Рада цю колізію розв'язувати не хоче, але ж такі випадки (викидання на вулицю неплатників) цілком можливі й набудуть масового характеру при реалізації цього закону. У Росії діяльність цих керівних компаній призвела до того, що їхніх керівників просто почали вбивати. Там народ простіший і пряміший, і після того як грохнули одного, другого, третього а Росія велика, то цим керівним компаніям наступили на хвіст, щоб вони не смикалися.

Введення інституту керівних компаній жодним чином не покращує ситуацію в житлово-комунальному господарстві, адже людині не так важливо, хто управляє житлом: чи спеціальна компанія, чи ЖЕК цим займається, чи правління ОСББ. Людині важливо отримати якісну послугу і проконтролювати куди йдуть її гроші.

Чи може держава якось контролювати ці керівні компанії?

На жаль, ні, немає контролю ні за ЖЕКами, ні за діяльністю комунальних компаній. Раніше існувала так звана Житлово-комунальна інспекція, але 6 років тому її зліквідували, тому ефективного та постійного контролю нема, лише вплив місцевих органів влади через невідворотність наступних виборів дещо стримує апетити цих монополістів. Однак із 1 липня люди залишаться сам на сам із цими керівними компаніями. Держава в разі чого просто самоусунеться, адже мешканці укладають договір із цією керівною компанією. Більше того, договір може бути і не укладено, але перша ж сплачена платіжка за квартплату буде підтвердженням, що такий договір укладено. Це називається неявна форма укладення договору. У людини вибір: або не платити зовсім, щоб сказати «я не укладав договір», але це дуже важко і психологічно, і борг буде накопичуватися, або платити, тобто погодитися з отриманням послуг на умовах цієї керівної компанії.

Ви зауважили, що для проведення капітального ремонту в будинку, а в нас будинків, що потребують ремонту, хоч греблю гати, адже житловий фонд дуже старий, потрібно створювати окремий фонд…

От тут і виникає питання: який сенс створювати ОСББ в старих будинках, – адже там прогнилі комунікації, дахи течуть, а в підвалах смердить – і брати на себе відповідальність за весь будинок? Люди все життя за нього платили-платили, а тепер їм кажуть: «робіть капітальний ремонт власним коштом». Створення ОСББ в старому будинку не тотожне створенню ОСББ в новобудовах! Як у цій ситуації слід розумно вчинити державі?

Якщо ви раптом захочете створити ОСББ, до вас приходить фахова комісія, складає акт обстеження, робить кошторис ремонту і тоді держава пропонує сплатити, приміром, 70% витрат, а решту покривають мешканці.  Важливо, щоб мешканці долучилися до оплати ремонту, щоб вони відчули і свою відповідальність. Ось це й буде еволюційний шлях створення ОСББ.

Замість цього держава вирішила просто написати закон і сказати: якщо ви з 1 липня не створюєте ОСББ, то ми вам керівну компанію дамо і вона вам покаже… Не візьмуся прогнозувати загальні результати такого підходу, але про ймовірні наслідки я вам розповів.

Єдине, що додав би – нас восени чекають дуже непрості часи. 2015 року річна сума нарахувань за послуги ЖКГ в Україні склала близько 50 млрд гривень і за офіційною статистикою це лише на 30% більше, ніж 2014-го року. Однак зростання тарифів 2015-го року спричинило шквал звернень за субсидіями – їхня кількість зросла в 3,5 рази! Якщо 2014-го року близько мільйона сімей отримали субсидії, то 2015-го року — уже 5,4 мільйона сімей. Зараз тарифи підвищено практично вдвічі, тобто логічно, що цього року кількість тих, хто звернеться за субсидіями, ще зросте. А тепер просто математика. Середній розмір субсидії в 2015 році становив 1090 гривень. Тепер цю суму множте на 10 мільйонів сімей, які будуть отримувати субсидії, і на шість місяців. Отримаємо, що лише в опалювальний сезон потрібно близько 65 мільярдів гривень на виплату субсидій. Саме стільки слід закласти до державного бюджету та плюс на виплати в неопалювальний сезон. Насправді ж до бюджету закладено менше 40 мільярдів…

Ще одне, 2015-го року 500 тисячам сімей було відмовлено в наданні субсидій. Отже, слід очікувати, що 2016-го року відмовлять близько мільйону сімей. Як наслідок, велика частина з них просто перестане сплачувати за послуги. Ми точно отримаємо кризу неплатежів.

Чи правильно розуміти, що створення ОСББ вигідно тільки новобудовам?

Абсолютно, їм туди пряма дорога, адже вони купили нове житло за власні кошти і їм є сенс узяти на себе відповідальність за своє майно. Це не означає, що вони будуть прибирати на сходах, підмітати двори й таке інше. Вони просто утворюють товариство співвласників, а далі вони можуть обрати голову і правління, які будуть обирати виконавців цих послуг та відповідати за свій вибір перед сусідами. У цьому випадку мешканці більш-менш мають контроль за тим, куди йдуть їхні кошти й наскільки ефективно вони використовуються.

Чи є критерії керівної компанії? Як буде відбуватися конкурс?

Скажу коротко – нормативної бази, яка визначала б критерії для цих компаній, немає. Ще два місяці тому в парламентському комітеті ЖКГ працювала робоча група, яка писала Закон про житлово-комунальні послуги, який мав би виписати основні норми всіх новацій. Я особисто туди ходив і брав участь в її роботі. Але минуло два місяці як… вона заглухла. Нічого не працює. У результаті ми підходимо до 1 липня, але що і як робити - невідомо. Законодавчий вакуум.

«Слід поставити всіх людей в однакові житлові умови, а інакше держава просто скидає із себе відповідальність за своїх громадян»

На якій підставі ці всі компанії будуть приходити і працювати, якщо законодавчо нічого не врегульовано?

Найбільша небезпека полягає в тому, що вони можуть прийти, домовитися з головою Райдержадміністрації, провести якісь фіктивні конкурси, де виграє потрібна компанія, або, наприклад, у голови району може бути власна кишенькова керівна компанія. Далі приходить управитель на будинок і каже: «Я - ваш управитель». Але далі колізія: за законом про місцеве самоврядування тариф на обслуговування будинку та прибудинкових територій установлює місцевий виконком, а в Києві – київська міська адміністрація. Однак за законом № 417 “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках”, цей тариф визначається на основі… конкурсних пропозицій, як саме – невідомо, от і зрозумійте, як визначати тариф? Я особисто – не розумію.

Припустімо, що місцева влада повинна встановити новий тариф – чи він зросте, чи він зменшиться, ніхто не дасть гарантію, але тепер цей тариф буде мати дві складові: плата за управління і плата за утримання власне будинку. Саме так записано в чинному старому законі про ЖКГ. Яка буде плата за управління? Невідомо. Скільки собі виб’є ця керівна компанія, стільки й буде, адже ніяких критеріїв і лімітів ніде не виписано.

Варто зазначити, що якщо мешканці не зберуться і на зборах не укладуть договір з керівною компанією, то їм нав’яжуть такі умови, які скаже управитель. А зібратися на збори – це і технічно, і ментально складно, до того ж зборами можна маніпулювати. Без контролю держави, місцевих органів влади - це дуже ризикований шлях, а такого контролю немає. Досвід ОСББ показує, що легітимними сьогодні є лише перші збори – про створення ОСББ. Усі наступні звітно-виборчі збори з великою долею ймовірності будуть сфальсифіковані. У Росії проводили перевірку, яка виявила, що 95% протоколів зборів ОСББ – сфальсифіковані.

Який же вихід із цієї, здається, патової ситуації має бути?

Я вважаю такий підхід – примусове створення ОСББ або нав’язування керівної компанії – принципово хибним. Об’єднання співвласників мають створюватися природним чином, добровільно, без примусу, а якщо вони створюються в старих будинках, то обов’язковою умовою має бути капітальний ремонт за участі й мешканців, і держави. Для держави це повернення старих боргів, адже люди багато років справно платили квартплату, куди закладалася й амортизаційна складова, тобто – на ремонти, де тепер ці гроші? А для власників – усвідомлення того, що вони є власниками всього будинку, а не лише своєї квартири, адже окремої квартири без будинку не буває.

Слід поставити всіх людей в однакові житлові умови, а інакше держава просто скидає із себе відповідальність за своїх громадян.

Якщо влада буде діяти за сценарієм закону № 417, то поставленої мети (як усі її розуміють – зробити краще для людей) вона не досягне.

Наталія Малиновська, «Главком»