Порядок переведення жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі

Цей Порядок розроблено на підставі ст.ст.7,8,152 Житлового кодексу Української РСР, Цивільного кодексу України, Законів України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про власність», «Про місцеве самоврядування в Україні», Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 26.04.1984 № 189.

1.          Загальні положення

Цей Порядок визначає механізм переведення жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі з метою відкриття об'єктів певного виду діяльності, є обов'язковим для фізичних та юридичних осіб, незалежно від форм власності, у регулюванні правових відносин, що виникають у процесі розміщення об'єктів у житловому фонді міста, та регулює порядок підготовки документів для прийняття відповідного рішення виконкому міськради.

Чинність Порядку поширюється на весь житловий фонд (жилі будинки, жилі квартири в них, а також жилі приміщення в інших будівлях), що знаходиться на території міста незалежно від форм власності та балансової належності.

Порядок не поширюється на житлові будинки, що збудовані за рахунок коштів їх власників, належать до приватного сектору житлового фонду міста і розміщуються на земельній ділянці, призначення якої вже визначено.

1.4. Переведення жилого будинку, приміщення (квартири) у нежилі проводиться у випадках:

• визнання у встановленому порядку жилого будинку, приміщення (квартири) непридатним для проживання;
• зміни функціонального призначення жилого будинку, приміщення (квартири).

Переведення придатних для проживання жилих приміщень (квартир) у місті в нежилі допускається, як виняток, зокрема за умови наявності документів, зазначених у пункті 2.1 Порядку.

1.5. Не допускається переведення жилого приміщення (квартири) у нежиле для потреб промислового характеру.

1.6. Переведення жилих приміщень (квартир) у нежилі допускається у разі, якщо вони розташовані у цокольних, перших поверхах жилих багатоповерхових будинках.

1.7. Переведення може бути здійснено тільки за умови, якщо сім'я власника має житлову площу, яка відповідає санітарним нормам для постійного проживання.

1.8. Жиле приміщення (квартира), стосовно якого вирішується питання щодо переведення із жилого у нежилий фонд та реконструкції для розміщення в ньому об'єкта певного виду діяльності, повинно відповідати таким умовам:

• мати можливість влаштування окремого входу з фасаду будинку, орієнтованого на вулицю, магістраль, проїзд, не пов'язаного з під'їздом до жилого будинку, максимального збереження зелених насаджень;
• перебувати в приватній власності;
• жилий будинок, що знаходиться в комунальній власності міста, не повинен бути визначений ветхим та внесеним до графіків зносу на поточний рік, мати наявні пошкодження огороджуючих та несучих конструкцій, не належати до об'єктів культурної спадщини;
• у ньому не повинно бути зареєстровано мешканців.

1.9. Встановити, що не допускається:

використання приміщень нежилого призначення в жилих будинках для розміщення об'єктів:

• -промислового характеру;
• -які виконують роботи та надають послуги, що викликають псування приміщень, підвищений шум та вібрацію, порушують умови проживання інших мешканців будинку, передбачені Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 № 572 Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» ;
• -спеціалізованих магазинів та складів будівельних, хімічних товарів, з наявністю вибухо-пожежнонебезпечних речовин і матеріалів, експлуатація яких може привести до забруднення території та повітря житлової забудови;
• -спеціалізованих рибних та овочевих магазинів;
• -саун, пралень, бань, хімчисток, автосалонів;
• -автоматичних телефонних станцій;
• -підприємств побутового обслуговування, в яких застосовуються легкозапалювальні засоби (за виключенням перукарень, майстерень по ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття загальною площею не більше 100кв.м);
• -громадських туалетів;
• -похоронних бюро;
• -топочних для автономного опалення для нежилих приміщень;

спорудження будь-яких прибудов до приміщень (квартир), що розміщуються у жилих будинках і переведені із житлового у нежитловий фонд, без письмової згоди на це балансоутримувача і повнолітніх власників та мешканців суміжних квартир 1-го та 2-го поверхів жилого будинку. Суміжними квартирами вважати такі, які мають спільні огороджувальні конструкції по периметру квартири (внутрішні перегородки, плити перекриття). Використання приміщень жилого і нежилого призначення в жилих будинках для розміщення закладів громадського харчування, розважальних закладів дозволяється при умові надання згоди всіма повнолітніми мешканцями жилого будинку.

2. Переведення придатних для проживання жилих приміщень.

2.1. Для вирішення питання переведення жилих приміщень у нежилі власник житла надає до виконкому міської ради такі документи:

• заяву власника житла або уповноваженої за дорученням особи з додаванням копії доручення, засвідченого нотаріально на ім'я міського голови із зазначенням цільового призначення приміщення (додаток 1);
• нотаріально завірену копію документа, яка підтверджує право власності на житло; копію свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта господарювання;
• довідки відповідних підприємств, які надають мешканцям міста послуги з постачання води, газу, теплової та електричної енергії, послуги з обслуговування жилих будинків та прибудинкових територій:
• про відсутність заборгованості по оплаті цих послуг по квартирам, відносно якої вирішується питання переведення її в нежитловий фонд та де зареєстрований власник;
• про те, що жиле приміщення є вільним фактично та юридично;
• про забезпечення сім'ї власника житлом, яке відповідає санітарним нормам для постійного проживання;
• про загальну площу земельної прибудинкової території;
• технічний висновок проектної організації про можливість переведення жилого приміщення з метою використання його під нежиле з обґрунтуванням можливості реконструкції приміщення;
• акт ідеальних частин площі квартири від загальної площі будинку, виданий Канівським відділком Черкаського об'єднаного бюро технічної інвентаризації;
• письмову згоду всіх повнолітніх власників та мешканців суміжних квартир 1-го та 2-го поверхів з квартирою, зазначеною в заяві, щодо її перепланування та переобладнання для подальшого використання за певним призначення (додаток 2) з доданням ксерокопії планів 1-го та 2-го поверхів будинку. У разі розміщення квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу або де створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - виписку з протокольного рішення загальних зборів. Для жилих будинків приватного сектору згоду всих повнолітніх власників та мешканців суміжних будинків (земельних ділянок), завіреного головою вуличного (квартального) комітету (додаток 3);
• акт з висновком комісії виконавчого комітету міської ради про результати обстеження та визначення доцільності переведення жилого приміщення (квартири) у нежиле під певний об'єкт бізнесу.

У разі їх немотивованої або безпідставної відмови в наданні згоди щодо подальшого використання жилих приміщень під об'єкти певного призначення, комісією у складі представників відділу житлово-комунального господарства виконкому міської ради, комунального житлового підприємства або житлово-будівельного кооперативу, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку за місцем розміщення, мешканців інших квартир укладається відповідний акт, який враховується при підготовці висновків комісії виконкому міської ради.

2.2. Комісія виконкому міської ради утворюється щорічно у складі:

• голова комісії;
• заступник голови виконкому міської ради;

члени комісії:

• представник відділу житлово-комунального господарства виконкому міської ради;
• представник районної санітарно-епідеміологічної станції (за згодою);
• представник пожежного нагляду (за згодою);
• представник проектної організації, що має ліцензію на обстеження та проектування (за згодою);
• спеціаліст виконкому міської ради по обліку та розподілу жилої площі;
• голова вуличного (квартального) комітету;
• керівник комунального житлового підприємства чи організації;
• начальник управління економічного розвитку;
• міський архітектор;
• управитель будинку.

Акт з висновком про результати обстеження готується виконкомом районної у місті ради і надається заявнику протягом семи днів від дня надходження його звернення. Висновок комісії повинен враховувати насиченість об'єктів певного призначення у межах мікрорайону, наявність під'їзних шляхів, можливість незалежного підключення об'єкта до інженерних мереж, недопущення використання суб'єктами господарювання дворової території, місць відпочинку мешканців будинку.

2.3. Рекомендувати власникам житла для захисту майнових інтересів при купівлі жилих приміщень попередньо отримувати письмову згоду всіх повнолітніх власників та мешканців суміжних квартир (для ЖБК, ОСББ - позитивний висновок загальних зборів), висновок комісії виконкому міської ради щодо можливості та доцільності переведення жилого приміщення із житлового в нежитловий фонд під розміщення певного об'єкту бізнесу.

2.4. Термін прийняття рішення виконкому міськради про надання дозволу на переведення жилого приміщення із житлового в нежитловий фонд чи відмову в цьому становить ЗО робочих днів від дня надходження до виконкому міськради повного комплекту документів, передбаченого пунктами 2.1, 2.2 цього Порядку з урахуванням регламенту роботи виконкому міськради.

2.5. Копію рішення виконкому міськради власник приміщення отримує після сплати грошової компенсації у розмірі 10% від первісної балансової вартості жилого приміщення, визначеної в довідці-характеристиці Канівського відділку Черкаського обласного об'єднаного бюро технічної інвентаризації.

2.6. Протягом місяця, після ухвалення рішення виконкому міськради про переведення приміщення із житлового в нежитловий фонд, власник укладає відповідні угоди про оплату комунальних послуг та експлуатаційних видатків, звертається до Канівського міського відділу земельних ресурсів для укладення угоди на оренду земельної ділянки.

Власник нежилого приміщення повинен:

• не перешкоджати працівникам комунального житлового підприємства, інших організацій вобслуговуванні інженерних комунікацій;
• не порушувати цілісність елементів конструкцій нежилого приміщення та жилого будинку в цілому без отримання письмового дозволу інспекції ДАБК на проведення відповідних робіт;
• перед початком будівельних з ремонту та реконструкції приміщення укласти угоду на збирання та вивезення будівельного сміття.

2.7. Контроль за належним використанням приміщень, які переведені в нежилий фонд, за цільовим призначенням, визначеним у відповідному рішенні виконкому міськради, здійснює Комунальне підприємство «ЖЕК»

2.8. Відповідальність за дотриманням цього Порядку та Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, діючих будівельних та санітарно-епідеміологічних норм, правил протипожежної безпеки покладається на власника приміщення, яке переводиться із житлового у нежитловий фонд.

2.9. У разі, якщо власник приміщення, яке переведено в нежитловий фонд, має намір змінити його цільове призначення (зазначене у відповідному рішенні виконкому міськради), йому необхідно звернутися до виконкому міської ради для внесення відповідних змін в рішення виконкому міськради. Для вирішення цього питання власник приміщення надає до виконавчого комітету міської ради такі документи:

• заяву власника приміщення або уповноваженої за дорученням особи з додаванням копії доручення, засвідченого нотаріально на ім'я міського голови із зазначенням цільового призначення приміщення;
• нотаріально завірену копію документа, яка підтверджує право власності на приміщення;
• копію свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта господарювання;
• довідки відповідних підприємств, які надають мешканцям міста послуги з постачання води, газу, теплової та електричної енергії, послуги з обслуговування жилих будинків та прибудинкових територій про відсутність заборгованості по оплаті цих послуг по приміщенню, відносно якого вирішується питання зміни його цільового призначення;
• технічний висновок проектної організації про можливість реконструкції приміщення під певний об'єкт бізнесу;
• письмову згоду всіх повнолітніх власників та мешканців суміжних квартир 1-го та 2-го поверхів з приміщенням, зазначеним в заяві, щодо його перепланування та переобладнання для подальшого використання за певним призначення (додаток 2) з доданням ксерокопії планів 1-го та 2-го поверхів будинку. У разі розміщення квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу або де створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - виписку з протокольного рішення загальних зборів;
• погодження КП «ЖЕК» на зміну цільового використання приміщення.

2.10. Рішення виконкому міської ради про переведення жилого приміщення у нежиле одночасно є дозволом на розробку відповідного проекту реконструкції цього приміщення.

3. Переведення жилого будинку, приміщення (квартири) у нежилі у зв'язку з визначенням його непридатним для проживання.

3.1. Для вирішення питання переведення жилого будинку, приміщення (квартири) у нежилі у зв'язку з визначенням його непридатним для проживання власник звертається із заявою до виконкому міської ради.

До заяви власник жилого будинку, приміщення (квартири) додає:

• завірені нотаріально копії документів, що підтверджують право власності на жилий будинок, приміщення (квартиру) (договір купівлі-продажу, свідоцтво або інше з відміткою реєстраційного напису БТІ);
• довідку БТІ про відсоток фізичного зносу;
• у разі необхідності, висновок проектного інституту щодо технічного стану жилого будинку, приміщення (квартири) та про неможливість або недоцільність проведення його капітального ремонту, розроблений організацією, що має ліцензію на обстеження та проектування;
• технічний паспорт на жилий будинок, приміщення (квартиру) (поверховий план);
• довідку з комунального житлового підприємства (ОСББ, ЖБК) про те, що у жилому будинку, приміщенні (квартирі) ніхто не зареєстрований і не проживає.

Виконком міської ради доручає комісії, створеної відповідно до Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і приміщень непридатними для проживання, затвердженого Постановою Ради Міністрів Української РСР від 26.04.1984 № 189, вивчити надані разом із заявою документи, обстежити стан жилого будинку, приміщення (квартири) як жилого або визнання його в установленному порядку непридатним для проживання, про що складається відповідний акт.

Після цього власник жилого будинку, приміщення (квартири) звертається з заявою до виконкому міської ради та надає вказані у п.3.1 документи з доданням акта комісії виконкому районної у місті ради, письмової згоди власників жилого будинку (ОСББ, ЖБК та інше) на подальше його використання в разі, якщо власнику на праві власності належить жиле приміщення.

На підставі наданих документів комунальним підприємством «ЖЕК» готується відповідний проект рішення виконкому міськради.

А Н А Л І З

регуляторного впливу до проекту рішення міської ради Про затвердження Порядку переведення жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі у м. Каневі

З метою підтримки та розвитку підприємницької діяльності в м. Каневі, впорядкування переведення жилих квартир із житлового в нежитловий фонд жилих будинків і приміщень (квартир) із житлового в нежитловий фонд

На сьогодні житлова сфера регулюється понад 10 законодавчими, нормативними актами, які іноді вступають у протиріччя між собою (наприклад Житловий кодекс Української РСР та Закон України Про власність ). Тому виникає необхідність систематизувати і визначити чіткий порядок процесу переведення жилих будинків і приміщень (квартир), які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, у нежилі для використання їх в подальшому під об'єкти іншого призначення в місті Каневі.

Проблема визначення процедури переведення жилих будинків і приміщень у нежилі можлива за умови розробки Порядку для конкретного регіону (в даному випадку міста), так як діючі регуляторні акти потребують зміни.

4. Результатом прийняття запропонованого Порядку переведення жилих будинків і приміщень у нежилі буде:

а)    недопущення безконтрольності, самовільного будівництва та реконструкції, об'єктів власності при їх використанні;

б)    професійний будівельний контроль при здійсненні робіт з перепланування, реконтрукції тощо;

в)    упорядкуваня процедури, чітке визначення послідовних етапів щодо переведення жилих будинків і приміщень у нежилі під подальше розташування об'єктів бізнесу;

г)     недопущення обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку;

д)    створення умов розвитку торгівлі, побутового обслуговування та інших сфер бізнесу;

є) надання умов суб'єктам господарювання для запровадження діяльності.

е) створення нових робочих місць;

ж) поліпшення санітарно-естетичного вигляду міста, його благоустрою.

Внаслідок дії регуляторного акту очікувані витрати та вигоди суб'єктів господарювання, громадян та міської громади наведені в таблиці.

Метою цього регуляторного акту є правове врегулювання господарських відносин між органом місцевого самоврядування та суб'єктами господарювання (юридичними, фізичними особами) щодо вирішення питання переводу жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі, вдосконалення встановленого порядку.

Альтернативи вирішення проблеми:

• збереження існуючого порядку в частині визначення порядку переведення жилих будинків та приміщень у нежилі за умови внесення змін; доповнень;
• користування Житловим кодексом Української РСР;
• прийняття запропонованого регуляторного акта.

Аналіз альтернатив:

Перший шлях: вирішення проблеми не в повній мірі враховує ситуацію, що склалася на теперішній час у сфері відкриття нових об'єктів бізнесу в житловому фонді міста. Існуючі Правила забудови не містять порядку переведення жилих будинків, приміщень (квартир) у нежилі у зв'язку з визначенням їх непридатними для проживання.

Згідно з другою альтернативою переведення квартири із житлового в нежитловий фонд дозволяється як виняток. і тільки непридатних для проживання. Тому питання переведення придатних для проживання жилих квартир буде не можливим і значно обмежить можливість розвитку підпрємницької діяльності Запропонований проект є актуальним, досягає мети регулювання.

Прийняття запропонованого регуляторного акту:

• надасть можливість захисту майнових інтересів суб'єктів господарювання при купівлі жилих приміщень (квартир) шляхом попереднього отримання письмової згоди мешканців суміжних квартир, висновку комісій виконкому районної у місті ради щодо можливості та доцільності переведення жилого приміщення під об'єкт бізнесу;
• визначить порядок переведення жилого будинку, приміщення (квартири) у зв'язку з визначенням його непридатним для проживання

Аналіз регуляторного впливу здійснюється до проекту рішення.

У разі неприйняття зазначеного рішення міської ради, ці дії не будуть урегульовані.

5.    З прийняттям проекту рішення міської ради Про затвердження Порядку переведення жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі у м. Каневі :

• визначається чіткий механізм переведення жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі;
• надасть можливість захисту майнових інтересів суб'єктів господарювання при купівлі жилих приміщень (квартир) шляхом попереднього отримання письмової згоди мешканців суміжних квартир, висновку комісій виконкому районної у місті ради щодо можливості та доцільності переведення жилого приміщення під об'єкт бізнесу;

Запропонований регуляторний акт визначає механізм переведення жилих будинків і приміщень у нежилі з метою відкриття об'єктів бізнесу та регулює правові відносини, що виникають у процесі розміщення об'єктів бізнесу в житловому фонді міста, а також визначає порядок надання документів для прийняття відповідного рішення виконкому міськради.

Прийняття регуляторного акта дозволить впровадити у місті єдину концепцію щодо механізму переведення жилих будинків і приміщень у нежилі, створити умови для сприяння розвитку підприємництва, створити нові робочі місця, створити умови для розвитку сфери торгівлі, побутового обслуговування, інших сфер бізнесу, поліпшити естетичний стан міста, його благоустрій.

Досягнення запропонованим регуляторним актом встановлених цілей не впливає на витрати населення, громади та держави, а позитивно впливає на запровадження підприємницької діяльності шляхом відкриття об'єктів бізнесу в житловому фонді міста.

6.    Не всі вигоди, які виникли внаслідок дії регуляторного акта, можуть бути визначені кількісно.

Серед них:

• створення умов для розвитку сфери торгівлі, побутового обслуговування та інших сфер бізнесу;
• створення нових робочих місць;
• поліпшення естетичного вигляду міста, його благоустрою.

Проте, витрати на відкриття об'єктів бізнесу в житловому фонді міста будуть разові, а вигоди - на тривалий час.

Впровадження та виконання вимог регуляторного акта не залежить від ресурсів органів влади, місцевого самоврядування.

При виникненні змін у чинному законодавстві, які можуть впливати на дію запропонованого регуляторного акта, до нього будуть вноситись відповідні коригування.'

Термін дії запропонованого регуляторного акта встановлюється довгостроковий або до прийняття нових нормативних актів. В разі потреби вноситимуться зміни до нього за підсумками аналізу відстеження його результативності.

Показниками результативності регуляторного акта може бути кількість переведенних із житлового в нежитловий фонд жилих приміщень (квартир), а також відкритих об'єктів бізнесу.

Результативність регуляторного акту буде відстежуватись один раз на півріччя управлінням економічного розвитку спільно з службами житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконокому міськради шляхом здійснення контролю за виконанням суб'єктами господарювання Порядку переведення жилих будинків і приміщень (квартир) у нежилі з метою відкриття об'єктів певного виду діяльності та відкриттям нових об'єктів бізнесу.

Розробником проекту рішення та аналізу його регуляторного впливу є управління економічного розвитку, містобудування та архітектури виконавчого комітету міської ради.